Direkte Antwort
Ist WEG-Verwaltung ohne externen Verwalter erlaubt?
Ja. Eine Eigentümergemeinschaft darf nach § 26 WEG ohne externen Verwalter agieren. Sie muss aber einen Verwalter bestellen — das kann eine Person aus den Eigentümern sein (Selbstverwaltung), oft unentgeltlich. Der Verwalter wird mit einfacher Mehrheit der Eigentümerversammlung gewählt, für maximal 5 Jahre (3 Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft).
Die WEG-Reform 2020 hat die rechtliche Stellung des Verwalters klar geregelt: Es muss einen Verwalter geben (§ 9b WEG), aber das Gesetz unterscheidet nicht zwischen einem gewerblichen Verwalter und einem aus dem Eigentümerkreis. Wichtige Voraussetzungen: (1) Beschluss zur Verwalterbestellung mit einfacher Mehrheit (§ 25 WEG). (2) Befristung auf maximal 5 Jahre (3 Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung der WEG). Die Gemeinschaft kann den Selbstverwalter beliebig oft wiederwählen. (3) Der Selbstverwalter trägt zivilrechtliche Verantwortung für seine Handlungen — daher empfehlen sich klare Beschlüsse zur Aufgabenabgrenzung und Dokumentation. (4) Seit dem 1. Dezember 2023 hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); WEGs mit weniger als neun Sondereigentumsrechten sind ausgenommen, sofern weniger als ein Drittel der Eigentümer in Textform die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Was muss man rechtlich beachten?
- Verwalterbestellung per Beschluss (§ 26 WEG): „Die WEG bestellt [Name] aus den Eigentümern als Verwalter ab [Stichtag] für [Zeitraum]."
- Vergütung regeln — auch unentgeltlich möglich, sollte aber im Beschluss stehen.
- Verwalterhaftpflicht: optional, aber empfehlenswert, gerade bei Selbstverwaltung mit komplexer Buchhaltung.
- Bankvollmacht / Kontowechsel beim WEG-Konto und Rücklagenkonto regeln.
- Ab 9 Sondereigentumsrechten: Anspruch auf zertifizierten Verwalter seit 1.12.2023 beachten (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) — der Selbstverwalter kann die Zertifizierungsprüfung selbst absolvieren.
- Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG sauber führen.
Kleinanlagen-Ausnahme: WEGs unter 9 Sondereigentumsrechten
WEGs mit weniger als neun Sondereigentumsrechten können nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG (Halbsatz 2) auch nach Inkrafttreten der Zertifizierungsregel (1. Dezember 2023) auf einen nicht zertifizierten Verwalter aus den eigenen Reihen setzen — solange weniger als ein Drittel der Eigentümer in Textform einen zertifizierten Verwalter verlangt. Damit ist die ehrenamtliche Selbstverwaltung gerade in selbstverwalteten Gemeinschaften die typische Konstellation.
Was ab 9 Sondereigentumsrechten gilt
Jeder einzelne Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen — ohne Drittel-Quorum. Selbstverwaltung bleibt möglich, aber der Selbstverwalter sollte die IHK-Zertifizierungsprüfung absolvieren oder die Gemeinschaft hält explizit fest, dass kein Eigentümer einen Zertifizierten verlangt. In der Praxis arbeiten viele WEGs ab 9 Sondereigentumsrechten weiterhin ohne Zertifizierungspflicht, wenn keine entsprechende Eigentümerinitiative entsteht.