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Was ist ein Wirtschaftsplan WEG und wie wird er erstellt?
Der Wirtschaftsplan einer WEG (§ 28 Abs. 1 WEG) prognostiziert Einnahmen und Ausgaben für ein Wirtschaftsjahr und legt die Hausgeld-Vorauszahlungen pro Einheit fest. Er muss vor Beginn des Wirtschaftsjahres durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit verabschiedet werden. Grundlage sind erfahrungsbasierte Schätzungen aus den Vorjahren plus geplante Maßnahmen.
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Roadmap der WEG für das kommende Jahr. Er listet alle voraussichtlichen Ausgaben (Versicherung, Hausmeister, Heizung, Allgemeinstrom, Verwaltung, Erhaltungsrücklage, etc.) und Einnahmen (geplantes Hausgeld, Zinserträge). Die Differenz muss durch Hausgeld-Vorauszahlungen gedeckt werden — diese werden nach dem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung (üblich: Miteigentumsanteil) pro Einheit umgelegt. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan ist Grundlage für die Hausgeld-Forderungen der WEG; ohne gültigen Wirtschaftsplan können Vorauszahlungen rechtlich angreifbar sein. Bei größeren Maßnahmen wird parallel oft eine Sonderumlage beschlossen.
Welche Posten gehören in den Wirtschaftsplan?
| Kategorie | Typische Posten |
|---|---|
| Verwaltung | Verwalter-Honorar (entfällt bei Selbstverwaltung), Kontogebühren, Bürobedarf, Versammlungskosten |
| Versicherung | Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung der WEG, ggf. Glasversicherung |
| Energie | Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Aufzug), Wasser, Heizöl/Gas |
| Heiz- und Warmwasser | Verteilung nach Heizkostenverordnung — typisch über externen Messdienstleister |
| Reinigung & Pflege | Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst |
| Müll & Gebühren | Müllgebühren, Schornsteinfeger, Wartung Aufzug, Wartung Heizung |
| Instandhaltung laufend | Kleinreparaturen, Wartungsverträge, Schädlingsbekämpfung |
| Erhaltungsrücklage | Geplante Zuführung — pflicht für absehbare Großmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) |
| Sonstiges | Notarkosten, Anwaltskosten geplant, Steuerberatung |
So entsteht ein Wirtschaftsplan
- Vorjahres-Jahresabrechnung als Datenbasis nehmen.
- Pro Kostenart prüfen: Hat sich was geändert? (Vertrag neu verhandelt, Indexanpassung, neue Wartungsverpflichtung)
- Geplante Maßnahmen separat erfassen: Sanierung Dach, Aufzugsrevision, neue Eingangstür → ggf. Sonderumlage statt laufender Wirtschaftsplan.
- Erhaltungsrücklage auf Soll-Stand prüfen — Zuführungssoll für das Jahr ableiten.
- Summe aller Ausgaben minus erwartete Sonderzuflüsse = Soll-Hausgeld.
- Verteilung nach Miteigentumsanteilen (oder anderem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel) auf die Einheiten.
- Hausgeld-Vorauszahlung pro Monat pro Einheit ableiten — typisch monatlich oder vierteljährlich.
- Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung vorbereiten, Beschlussvorlage formulieren.
- Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 25 WEG) vor Beginn des Wirtschaftsjahres.
Beispiel-Hausgeld-Berechnung (8-Einheiten-WEG)
Geplante Gesamtausgaben: 28.800 € pro Jahr (= 2.400 €/Monat). Verteilt auf 8 Einheiten zu jeweils 1/8 MEA: 300 €/Einheit/Monat. Bei MEA-Schlüssel mit 100/1000 für eine Einheit: 240 €/Monat.
Mit dooyah house lässt sich der Wirtschaftsplan im Pro-Abo aus den Vorjahresdaten generieren und als PDF beschließen.