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Was ist ein Wirtschaftsplan WEG und wie wird er erstellt?
Der Wirtschaftsplan einer WEG (§ 28 WEG) prognostiziert Einnahmen und Ausgaben für ein Wirtschaftsjahr und ist Grundlage für die Hausgeld-Vorauszahlungen pro Einheit. Eigentümer beschließen über die Vorschüsse mit einfacher Mehrheit — typischerweise gemeinsam mit der Jahresabrechnung in der ordentlichen Versammlung. In der Praxis sollte er vor Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen sein; tatsächlich wird er oft im Frühjahr rückwirkend ab Jahresbeginn beschlossen.
Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Roadmap der WEG für das kommende Jahr. Er listet alle voraussichtlichen Ausgaben (Versicherung, Hausmeister, Heizung, Allgemeinstrom, Verwaltung, Erhaltungsrücklage, etc.) und Einnahmen (geplantes Hausgeld, Zinserträge). Die Differenz muss durch Hausgeld-Vorauszahlungen gedeckt werden — diese werden nach dem Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung (üblich: Miteigentumsanteil) pro Einheit umgelegt. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan ist Grundlage für die Hausgeld-Forderungen der WEG; ohne gültigen Wirtschaftsplan können Vorauszahlungen rechtlich angreifbar sein. Bei größeren Maßnahmen wird parallel oft eine Sonderumlage beschlossen.
Wirtschaftsplan WEG erstellen — Schritt für Schritt mit Software
Diese Seite zeigt, was in einen WEG-Wirtschaftsplan nach § 28 WEG gehört, in welcher Reihenfolge Sie ihn erstellen und wie ein Software-gestützter Ablauf in der Eigenverwaltung konkret aussieht — mit Vergleich gegen die Excel-Lösung und einer Beispielrechnung für eine 8-Einheiten-WEG.
Kurz: Vorjahresdaten als Basis nehmen → Kostenarten anpassen → geplante Maßnahmen ergänzen → Erhaltungsrücklage planen → Soll-Hausgeld pro MEA verteilen → beschließen. Mit dooyah house sind alle diese Schritte in einem Modul abgebildet.
Welche Posten gehören in den Wirtschaftsplan?
| Kategorie | Typische Posten |
|---|---|
| Verwaltung | Verwalter-Honorar (entfällt bei Selbstverwaltung), Kontogebühren, Bürobedarf, Versammlungskosten |
| Versicherung | Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung der WEG, ggf. Glasversicherung |
| Energie | Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Aufzug), Wasser, Heizöl/Gas |
| Heiz- und Warmwasser | Verteilung nach Heizkostenverordnung — typisch über externen Messdienstleister |
| Reinigung & Pflege | Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst |
| Müll & Gebühren | Müllgebühren, Schornsteinfeger, Wartung Aufzug, Wartung Heizung |
| Instandhaltung laufend | Kleinreparaturen, Wartungsverträge, Schädlingsbekämpfung |
| Erhaltungsrücklage | Geplante Zuführung — pflicht für absehbare Großmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) |
| Sonstiges | Notarkosten, Anwaltskosten geplant, Steuerberatung |
So entsteht ein Wirtschaftsplan
- Vorjahres-Jahresabrechnung als Datenbasis nehmen.
- Pro Kostenart prüfen: Hat sich was geändert? (Vertrag neu verhandelt, Indexanpassung, neue Wartungsverpflichtung)
- Geplante Maßnahmen separat erfassen: Sanierung Dach, Aufzugsrevision, neue Eingangstür → ggf. Sonderumlage statt laufender Wirtschaftsplan.
- Erhaltungsrücklage auf Soll-Stand prüfen — Zuführungssoll für das Jahr ableiten.
- Summe aller Ausgaben minus erwartete Sonderzuflüsse = Soll-Hausgeld.
- Verteilung nach Miteigentumsanteilen (oder anderem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel) auf die Einheiten.
- Hausgeld-Vorauszahlung pro Monat pro Einheit ableiten — typisch monatlich oder vierteljährlich.
- Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung vorbereiten, Beschlussvorlage formulieren.
- Beschluss mit einfacher Mehrheit (§ 25 WEG) vor Beginn des Wirtschaftsjahres.
Mit dooyah house erstellen
Im Modul Wirtschaftsplan & Hausgeld sind alle oben genannten Schritte in einer geführten Oberfläche abgebildet — speziell für die WEG-Eigenverwaltung gebaut, also ohne Mandantenstruktur und ohne Verwalter-Honorar als Standardposten.
| Modul | Was es im Wirtschaftsplan macht |
|---|---|
| Buchungsjournal & 55+ Kostenarten | Liefert die Datenbasis aus dem Vorjahr — Kostenarten auf Basis BetrKV mit korrekter Umlagefähigkeit, periodengerecht oder nach Zufluss buchbar. |
| Wirtschaftsplan | Plan pro Geschäftsjahr, Übernahme der Kostenarten aus Vorjahr, Plan-vs-Ist-Vergleich, mehrere Jahre parallel verwaltbar. |
| Objektverwaltung mit MEA | Verteilungsschlüssel pro Einheit — Miteigentumsanteile mit Historie, automatische Anteilszuteilung. |
| Jahresabrechnung-PDF | Wirtschaftsplan als PDF für den Versammlungsbeschluss (Pro-Abo). Gesamt- und Einzelansicht pro Einheit. |
| Beitragssätze & IH-Tracking | Hausgeld-Vorauszahlungen pro Einheit mit Änderungshistorie und Beschlussreferenz. |
Preis: Pro-Abo 14,90 € brutto/Monat (12,52 € netto + 19 % MwSt.), monatlich kündbar, eine WEG bis 30 Einheiten. Im Basis-Plan lässt sich der Wirtschaftsplan strukturiert erfassen, der PDF-Export ist dem Pro-Abo vorbehalten.
Beispiel-Hausgeld-Berechnung (8-Einheiten-WEG)
Geplante Gesamtausgaben: 28.800 € pro Jahr (= 2.400 €/Monat). Verteilt auf 8 Einheiten zu jeweils 1/8 MEA: 300 €/Einheit/Monat. Bei MEA-Schlüssel mit 100/1000 für eine Einheit: 240 €/Monat.
Mit dem Hausgeld-Rechner lässt sich die Verteilung im Browser durchspielen, bevor Sie den Plan in dooyah house final erfassen.
DIY in Excel vs. mit dooyah house
| Aspekt | Excel-Wirtschaftsplan | Wirtschaftsplan in dooyah house |
|---|---|---|
| Datenbasis Vorjahr | Manuell aus alter Tabelle kopieren, Format-Sprünge typisch | Per Klick aus dem Buchungsjournal übernommen |
| MEA-Verteilung | Eigene Formeln, Rundungsfehler häufig | Automatisch nach hinterlegter MEA, Summenprüfung integriert |
| Plan-vs-Ist-Vergleich | Zweite Tabelle, Ist-Werte händisch nachtragen | Live aus dem Buchungsjournal verknüpft |
| Einzelansicht pro Einheit | Pro Eigentümer ein Tab oder PDF-Druck | Automatisch pro Einheit generiert (Pro-Abo) |
| Beschluss-Dokumentation | Separates Word-Protokoll, kein Bezug zu Beträgen | Plan-PDF + Beschlusssammlung verknüpft |
| Versionierung über Jahre | Datei pro Jahr, Suche im Dateibaum | Mehrere Geschäftsjahre parallel, historische Beträge nachvollziehbar |
| Zeitaufwand pro Jahr | 1–2 Tage Bastelei plus Fehlersuche | 1–2 Stunden plus Beschlussvorbereitung |
| Anfechtungsrisiko | Höher: Rundung, vergessene Posten, falsche Schlüssel | Geringer: Pflichtposten-Hinweise und MEA-Summenprüfung |