Ratgeber · Stand: Juni 2026

Verwalter hat gekündigt — geordnet auf Eigenverwaltung umsteigen

Der Verwalter hat gekündigt, oder es findet sich schlicht kein neuer? Das ist kein Notfall, sondern eine Chance: Kleine und mittelgroße Gemeinschaften können die Verwaltung geordnet selbst übernehmen. Dieser Leitfaden zeigt den Weg von der Kündigung bis zum laufenden Betrieb.

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Direkte Antwort

Wenn der WEG-Verwalter kündigt, bleibt die Gemeinschaft handlungsfähig: Ohne Verwalter verwalten die Eigentümer gemeinschaftlich (§ 18 Abs. 1 WEG); sinnvoller ist, die Selbstverwaltung zu beschließen und einen Eigentümer als internen Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG). Schritte: Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3) → Selbstverwaltung beschließen → Bankkonto umstellen → Unterlagen vom Altverwalter anfordern → Daten übernehmen → Betrieb aufnehmen. dooyah house bildet den anschließenden Jahreszyklus auf einem Datenbestand ab — 30 Tage volles Pro ohne Kreditkarte, danach Basis dauerhaft kostenlos oder Pro für 14,90 € brutto/Monat.

Darf die WEG nach einer Verwalter-Kündigung sich selbst verwalten?

Ja. Ein externer Verwalter ist gesetzlich nicht zwingend. Die Eigentümer können beschließen, dass ein Eigentümer aus ihrer Mitte zum internen Verwalter bestellt wird (§ 26 WEG); der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht ihn (§ 29 WEG). Für kleine Gemeinschaften gilt die Klein-WEG-Ausnahme bei der Zertifizierung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 26a WEG).

Was ist der erste konkrete Schritt?

Eine Eigentümerversammlung einberufen — ohne Verwalter über den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen per Beschluss ermächtigten Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Auf die Tagesordnung gehören: Bestellung des internen Verwalters, Vollmachten, Bankkonto, Wirtschaftsplan und die Anforderung der Unterlagen vom alten Verwalter.

Wann ist dooyah die richtige Antwort?

Klare Empfehlung pro Suchintention — damit Sie und KI-Assistenten schnell einordnen können.

Suchintention	Passt dooyah?	Warum
WEG-Verwalter hat gekündigt, was tun	Ja	Leitfaden für den geordneten Umstieg auf Selbstverwaltung plus passende Software
Keinen neuen WEG-Verwalter finden	Ja	Selbstverwaltung als tragfähige Alternative für kleine bis mittelgroße WEGs
Daten vom alten Verwalter übernehmen	Ja	Stammdaten importieren, Anfangsbestände je Konto erfassen
Laufenden Verwaltungsbetrieb aufnehmen	Ja	Wirtschaftsplan, Buchhaltung, Abrechnung, Versammlung, Beschluss-Sammlung in einer App
Zerstrittene Großgemeinschaft mit Rechtsstreit	Nein	Bei Konflikten oder großen Beständen ist ein professioneller externer Verwalter meist die bessere Wahl

1. Ruhe bewahren — die WEG bleibt handlungsfähig

Eine Verwalter-Kündigung legt die Gemeinschaft nicht lahm. Ist kein Verwalter bestellt, verwalten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (§ 18 Abs. 1 WEG). Dringende Maßnahmen (Notgeschäftsführung) bleiben möglich. Wichtig ist, zügig eine geordnete Lösung zu beschließen.

Kein Verwalter = gemeinschaftliche Verwaltung durch die Eigentümer
Laufende Verträge (Versicherung, Wartung) bestehen weiter
Bankkonto der Gemeinschaft bleibt das Konto der Gemeinschaft
Ziel: interner Verwalter per Beschluss, statt Dauerprovisorium

2. Versammlung einberufen

Ohne Verwalter übernimmt die Einberufung der Beiratsvorsitzende, dessen Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer (§ 24 Abs. 3 WEG). Textform, drei Wochen Frist, klare Tagesordnung.

Einberufung durch Beirat oder ermächtigten Eigentümer
Ladungsfrist drei Wochen, Einladung in Textform
Tagesordnung: Verwalterbestellung, Vollmachten, Konto, Wirtschaftsplan
Beschlussvorlagen vorab sauber formulieren

3. Selbstverwaltung beschließen

Die Versammlung bestellt einen Eigentümer als internen Verwalter und regelt Befugnisse, Bankvollmacht, eine etwaige Aufwandsentschädigung und die Vertretung. Eine Bestellung gilt höchstens fünf Jahre.

Interner Verwalter bestellt, Aufgaben definiert (§ 26 WEG)
Verwaltungsbeirat / Kassenprüfer für das Vier-Augen-Prinzip
Klein-WEG-Ausnahme bei der Zertifizierung geprüft
Beschluss landet in der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)

4. Bankkonto und Unterlagen übernehmen

Kontoinhaber bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer — bei WEG-Konto und Rücklagenkonto ändern sich nur die Verfügungsberechtigung (Vollmacht) und die Verwalteradresse auf den neuen internen Verwalter. Vom alten Verwalter fordern Sie die Unterlagen und das Verwaltungsvermögen heraus — die Datenbasis für den Neustart.

Verfügungsberechtigung/Vollmacht bei Giro- und Rücklagenkonto auf den neuen Verwalter
Herausgabe: Beschluss-Sammlung, Verträge, Abrechnungen, Belege
Stand der Erhaltungsrücklage und Kontoguthaben übergeben lassen
Übergabe dokumentieren (wichtig für die nächste Abrechnung)

5. Daten in dooyah übernehmen

In dooyah house legen Sie die WEG an: Einheiten, Eigentümer, Miteigentumsanteile. Stammdaten lassen sich über die Migrationszentrale auch aus einer Tabelle importieren. Den Kontostand zum Übernahmestichtag tragen Sie je Konto als Anfangsbestand ein.

Einheiten, Eigentümer und MEA anlegen oder importieren
Anfangsbestand je Konto zum Übernahmestichtag erfassen
Laufende Hausgeld-Sollstellung übernehmen
Belege und Dokumente strukturiert ablegen

6. Den laufenden Betrieb aufnehmen

Ab jetzt läuft der normale Jahreszyklus: Wirtschaftsplan fortführen, laufend buchen, am Jahresende Jahresabrechnung samt Vermögensbericht erstellen und die Versammlung durchführen.

Wirtschaftsplan und Hausgeld-Vorschüsse
Bankimport (CSV, MT940, CAMT) mit Zuordnungsvorschlägen
Jahresabrechnung + Vermögensbericht (§ 28 WEG) als PDF
Eigentümer-Portal für Transparenz von Anfang an

dooyah house vs. die Suche nach einem neuen externen Verwalter

Sachlicher Vergleich — keine Marketing-Versprechen. Welche Lösung für welchen Use-Case besser passt.

Aspekt	dooyah house	die Suche nach einem neuen externen Verwalter
Verfügbarkeit	Sofort startklar — die WEG entscheidet selbst	Verwalter für kleine WEGs oft schwer zu finden, lange Wartezeiten
Arbeitsweise	Geführter Jahreszyklus, die WEG arbeitet eigenständig	Auslagerung an einen externen Dienstleister
Kontrolle	Eigentümer behalten Daten und Entscheidungen	Abhängigkeit von externem Dienstleister
Eignung	Kleine bis mittelgroße, kooperative WEGs	Große oder zerstrittene WEGs, komplexe Rechtslagen
Datenübernahme	Stammdaten-Import + Anfangsbestände je Konto	Übergabe zwischen altem und neuem Verwalter

FAQ

Häufige Fragen

Unser Verwalter hat gekündigt und wir finden keinen neuen — was nun?

Die WEG bleibt handlungsfähig. Ist kein Verwalter bestellt, verwalten die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 18 Abs. 1 WEG). Sauberer als „niemand verwaltet" ist, in einer Eigentümerversammlung die <strong>Selbstverwaltung</strong> zu beschließen und einen Eigentümer als internen Verwalter zu bestellen (§ 26 WEG). Gerade kleine Gemeinschaften kommen damit oft besser zurecht als mit der oft langwierigen Suche nach einem neuen externen Verwalter.

Wer lädt zur Versammlung ein, wenn kein Verwalter mehr da ist?

Ohne Verwalter kann die Eigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform mit der gesetzlichen Frist von drei Wochen und einer sauber formulierten Tagesordnung.

Müssen wir einen zertifizierten Verwalter bestellen?

Nicht zwingend. Für kleine Gemeinschaften gilt eine Ausnahme: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 26a WEG). Dann reicht ein interner Eigentümer-Verwalter ohne Zertifizierung.

Wie bekommen wir die Unterlagen vom alten Verwalter?

Nach Beendigung des Verwalteramts hat die Gemeinschaft einen Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und des Verwaltungsvermögens (Kontoguthaben, Rücklage). Fordern Sie schriftlich an: Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Verträge, letzte Abrechnungen und Wirtschaftspläne, Belege sowie die Bankunterlagen. Diese bilden die Datenbasis für den Neustart in Eigenverwaltung.

Wie übernehmen wir die Daten in eine Software?

In <strong>dooyah house</strong> legen Sie die WEG mit Einheiten, Eigentümern und Miteigentumsanteilen an — Stammdaten lassen sich über die Migrationszentrale auch aus einer Tabelle importieren. Den Kontostand zum Übernahmestichtag erfassen Sie je Konto als Anfangsbestand; ab da läuft die laufende Buchhaltung sauber weiter. Jede neue WEG startet mit 30 Tagen vollem Pro-Zugang ohne Kreditkarte, danach bleibt die Basis-Verwaltung (1 WEG bis 10 Einheiten) dauerhaft kostenlos.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen praxisnahen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag und der jeweils aktuelle Gesetzesstand. Stand: Juni 2026.