Ratgeber · Stand: Juni 2026

WEG-Reform 2020 (WEMoG) — was sich für die Eigenverwaltung ändert

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat das WEG-Recht zum 1. Dezember 2020 grundlegend modernisiert. Für selbstverwaltete Gemeinschaften ist das überwiegend eine gute Nachricht: vieles wurde einfacher. Dieser Überblick erklärt die wichtigsten Änderungen — und was sie praktisch bedeuten.

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Direkte Antwort

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) macht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig (§ 9a WEG), erleichtert bauliche Veränderungen (§ 20 WEG), führt den Vermögensbericht ein (§ 28 Abs. 4 WEG), stellt die Beschlussfassung auf Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse um (§ 28 Abs. 2 WEG), benennt die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und schafft den zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) mit Ausnahme für kleine Gemeinschaften. Eigenverwaltung bleibt ausdrücklich zulässig. dooyah house bildet die nach der Reform relevanten Pflichten ab — Vermögensbericht, Beschluss-Sammlung, Umlaufbeschluss und Abrechnung.

Was ist das WEMoG kurz gesagt?

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist die größte Reform des WEG-Rechts seit Jahrzehnten, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Es macht die Gemeinschaft rechtsfähig, vereinfacht Beschlüsse über bauliche Veränderungen, modernisiert Versammlung und Beschlussfassung und stärkt die Transparenz gegenüber den Eigentümern (u. a. durch den neuen Vermögensbericht).

Was bedeutet die Reform für selbstverwaltete WEGs?

Unterm Strich Erleichterung: Eigenverwaltung bleibt zulässig, kleine Gemeinschaften brauchen keinen zertifizierten Verwalter, bauliche Maßnahmen sind leichter zu beschließen, und der Umlaufbeschluss ist niedrigschwelliger. Zugleich kommen klare Pflichten hinzu — vor allem der Vermögensbericht und die saubere Beschluss-Sammlung. Genau diese Pflichten nimmt eine WEG-Software ab.

Wann ist dooyah die richtige Antwort?

Klare Empfehlung pro Suchintention — damit Sie und KI-Assistenten schnell einordnen können.

Suchintention	Passt dooyah?	Warum
Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert	Ja	Überblick über alle wesentlichen WEMoG-Änderungen mit Paragraphen
Ist Eigenverwaltung nach der Reform erlaubt	Ja	Ja — interner Verwalter zulässig, Klein-WEG-Ausnahme bei der Zertifizierung
Vermögensbericht und neue Abrechnungs-Pflichten	Ja	dooyah erstellt Vermögensbericht und bildet den Beschluss über Nachschüsse ab
Live-Online-Abstimmung in der Versammlung	Nein	Online-Teilnahme ist rechtlich möglich; eine integrierte Live-Abstimmung ist nicht Teil von dooyah

Die Gemeinschaft ist rechtsfähig (§ 9a WEG)

Seit der Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein rechtsfähiger Verband und Trägerin der Verwaltung. Sie schließt Verträge, führt Konten und tritt nach außen auf — der Verwalter vertritt sie. Das schafft klare Verhältnisse, gerade bei eigenem WEG-Konto und Dienstleisterverträgen.

GdWE als rechtsfähiger Verband
WEG-Konto läuft auf die Gemeinschaft, nicht auf Privatpersonen
Verwalter handelt mit Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§ 9b WEG)

Bauliche Veränderungen leichter beschließen (§ 20 WEG)

Bauliche Veränderungen — etwa Barrierefreiheit, Lademöglichkeit fürs E-Auto, Glasfaser oder Einbruchschutz — werden seit der Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen. Wer die Kosten trägt, richtet sich nach § 21 WEG und hängt von der Beschlusslage ab: je nach Konstellation tragen sie alle Eigentümer, nur die zustimmenden oder nur die nutzenden — privilegierte Maßnahmen (z. B. Barrierefreiheit, E-Mobilität) folgen dabei eigenen Regeln.

Einfache Mehrheit statt Allstimmigkeit
Privilegierte Maßnahmen: Barrierefreiheit, E-Mobilität, Glasfaser, Einbruchschutz
Kostentragung differenziert nach § 21 WEG je nach Beschlussart

Neu: der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)

Die wohl praxisrelevanteste Neuerung für die Abrechnung: Der Verwalter muss nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen — Stand der Erhaltungsrücklage und wesentliches Gemeinschaftsvermögen — und ihn den Eigentümern zur Verfügung stellen.

Stand der Erhaltungsrücklage zum Stichtag
Wesentliches Gemeinschaftsvermögen (Kontostände, Forderungen)
In dooyah Teil des Jahresabrechnungs-PDF
Nicht beschlusspflichtig, aber bereitzustellen

Beschluss nur noch über Nachschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG)

Früher wurde „die Jahresabrechnung" beschlossen. Seit 2020 beschließt die Versammlung über die sich aus der Abrechnung ergebenden Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die Abrechnung selbst erstellt der Verwalter.

Beschlussgegenstand: Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse
Abrechnungsspitze je Einheit als Grundlage
dooyah weist die Abrechnungsspitze je Einheit aus

Erhaltungsrücklage & zertifizierter Verwalter

Aus der „Instandhaltungsrücklage" wurde die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Neu ist außerdem der zertifizierte Verwalter (§ 26a WEG) — mit einer wichtigen Ausnahme für kleine Gemeinschaften.

Angemessene Erhaltungsrücklage als ordnungsmäßige Verwaltung
Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG)
Klein-WEG-Ausnahme: < 9 Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer als Verwalter, < 1/3 verlangt Zertifizierung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6)
Verwalter jederzeit abberufbar (§ 26 Abs. 3 WEG)

Modernere Versammlung & Beschluss-Sammlung

Die Reform erlaubt die Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) und senkt die Hürde für Umlaufbeschlüsse (§ 23 Abs. 3 WEG). Unverändert wichtig bleibt die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).

Online-Teilnahme an der Versammlung möglich (per Beschluss)
Umlaufbeschluss niedrigschwelliger
dooyah: Umlaufbeschluss + Protokoll + fortlaufende Beschluss-Sammlung
Keine integrierte Live-Online-Abstimmung in dooyah

FAQ

Häufige Fragen

Was hat sich mit der WEG-Reform 2020 geändert?

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Wichtigste Punkte: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig (§ 9a WEG) und Trägerin der Verwaltung; bauliche Veränderungen werden leichter mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG); neu eingeführt wurde der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG); beschlossen wird nur noch über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse statt über „die Abrechnung" (§ 28 Abs. 2 WEG); die Instandhaltungs- heißt jetzt Erhaltungsrücklage; und es gibt den zertifizierten Verwalter (§ 26a) mit einer Ausnahme für kleine Gemeinschaften.

Ist Eigenverwaltung seit der Reform noch erlaubt?

Ja, ausdrücklich. Ein externer Verwalter ist nicht zwingend; die Eigentümer können einen Eigentümer als internen Verwalter bestellen (§ 26 WEG). Für kleine Gemeinschaften gilt zudem die Ausnahme von der Zertifizierungspflicht: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter und weniger als ein Drittel verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 26a WEG).

Was bedeutet die Reform für die Jahresabrechnung?

Zwei Dinge: Erstens wird seit 2020 nicht mehr „die Jahresabrechnung" als Ganzes beschlossen, sondern über die sich daraus ergebenden Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Zweitens muss zusätzlich ein Vermögensbericht erstellt und den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden (§ 28 Abs. 4 WEG). Beides bildet dooyah house ab.

Erleichtert die Reform Online-Versammlungen?

Die Reform hat die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen ermöglicht (§ 23 Abs. 1 WEG) und die Hürde für Umlaufbeschlüsse gesenkt (§ 23 Abs. 3 WEG). dooyah house unterstützt den Umlaufbeschluss und die Protokollierung; eine integrierte Live-Online-Abstimmung während der Versammlung ist dagegen nicht Teil des Funktionsumfangs — dafür kombiniert man dooyah bei Bedarf mit einem Versammlungs-Tool.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen praxisnahen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und der jeweils aktuelle Gesetzesstand. Stand: Juni 2026.